abr 212012
 
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Dúvida das mais comuns, vamos tentar detalhar a situação da forma mais clara possível, com base na resolução 3516/07 do Conselho Monetário Nacional.

Ainda, cabe apontar de maneira simplista: Vais antecipar pagamento? Tem direito a desconto! E não se pode cobrar taxas de antecipação, é isso.

Neste mesmo sentido temos o parágrafo 2° do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

§ 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Temos então que o presente artigo se aplica a contratos com taxas de juros prefixadas, seja de financiamento ou leasing (arrendamento mercantil) a pessoas físicas e ou microempresas.

Art. 2º  O valor presente dos pagamentos previstos para 
fins de amortização ou de liquidação antecipada das operações
de que trata o art. 1º contratadas a taxas prefixadas 
deve ser calculado:

Primeiro há que termos algumas informações e usaremos para isso um contrato de leasing real como exemplo.

Para financiamento ou leasing o cálculo é praticamente o mesmo, com uma única diferença principal: leasing tem prazos mínimos de duração, antes de tais prazos não pode ser antecipado sob pena de descaracterizá-lo, incidindo então impostos e possivelmente outras taxas.

No caso de veículos, nosso exemplo, o prazo mínimo é de 24 meses, depois disso pode ser pleiteada a antecipação com descontos proporcionais, na fórmula ora demonstrada.

Mãos à massa:

Primeiro: Para contratos assinados após 6 de dezembro de 2007, é vedada a cobrança de “taxa de antecipação” para contratos com pessoas físicas e microempresas, por força do artigo primeiro da resolução 3516/2007 do Conselho Monetário Nacional.

Agora, cá entre nós: na antecipação eliminam-se os riscos do banco de não receber, antecipa-se a carteira de empréstimos e outras vantagens, com muito poucas desvantagens. Inventarem uma “tarifa de antecipação” é o fim…ou seja, pago-lhe uma taxa por antecipar o pagamento…não deveria ser bem o contrário? mas enfim…não pode mais ser cobrada tal abusividade…

 Art.  1º   Fica  vedada  às  instituições  financeiras   e
sociedades  de  arrendamento  mercantil  a  cobrança  de  tarifa   em
decorrência  de liquidação antecipada nos contratos de  concessão  de
crédito e de arrendamento mercantil financeiro, firmados a partir  da
data  da entrada em vigor desta resolução com pessoas físicas  e  com
microempresas  e  empresas  de pequeno  porte  de  que  trata  a  Lei
Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006.

Serão necessárias as seguintes informações:

Data de assinatura do contrato: 11/05/2009.

Data do pagamento antecipado: 12/05/2011.

Data do vencimento da primeira parcela a vencer (a ser antecipada): 11/09/2011.

Data do vencimento da última parcela a ser antecipada: 11/05/2013.

Valor das parcelas: R$344,77.

Taxa de juros pactuada: 1,7120%

Para os cálculos, são dois casos previstos na resolução 3516:

I  -  no caso de contratos com prazo a decorrer de  até  12
meses, com a utilização da taxa de juros pactuada no contrato;
II - no caso de contratos com prazo a decorrer superior a 12
meses: 

Na primeira hipótese, ou seja, com prazo a decorrer de até doze meses (no máximo 12 parcelas a vencer) aplica-se o desconto diretamente com a taxa pactuada no contrato. Ou seja, se a última parcela de seu financiamento tiver, na data que pretende antecipar, menos de um ano, aplicar-se-á como desconto, diretamente, a taxa de juros pactuada, sem mais delongas.

Na segunda hipótese, ou seja, a última parcela a vencer tem mais de um ano a contar da data que pretende efetuar o pagamento antecipado, são necessários os cálculos.

Neste caso careceremos de outras informações, como a taxa Selic aplicável.

Nosso exemplo se encaixa nesta segunda hipótese.

Aplicam-se ao nosso exemplo as alíneas e parágrafos:

   II - no caso de contratos com prazo a decorrer superior a 12
meses:                                                               

          a) com a utilização de taxa equivalente à soma do spread na
data  da  contratação original com a taxa Selic apurada  na  data  do
pedido de amortização ou de liquidação antecipada;                   

         b) com a utilização da taxa de juros pactuada no contrato se
a  solicitação de amortização ou de liquidação antecipada ocorrer  no
prazo de até sete dias da celebração do contrato.                    

          § 1º  A taxa de desconto aplicável para fins de amortização
ou  liquidação antecipada, observado o disposto nos incisos  I  e  II
deste artigo, deve constar de cláusula contratual específica.        

          § 2º  O spread mencionado neste artigo deve corresponder  à
diferença  entre a taxa de juros pactuada no contrato e a taxa  Selic
apurada na data da contratação.       

Assim, antes de efetuarmos os cálculos propriamente, cumpre-nos salientar os porquês da norma, e a diferença entre contratos com mais ou menos de 12 meses a vencer.

(Um breve exemplo desta última parte: na situação não se considera o prazo total do contrato, considera-se o prazo a vencer, ou seja, mesmo num contrato de 100 meses, se faltarem 12 ou menos parcelas a vencer (considere a última com vencimento a até um ano da data da antecipação) o desconto se dá diretamente pela taxa pactuada, já na hipótese de vencimento da última parcela a ser antecipada contar com mais de 12 meses é que os presentes cálculos serão necessários para se encontrar a taxa de desconto.)

A regra contida na resolução base deste artigo traz em seu bojo a consideração dos riscos dos contratos de longo prazo. Ou seja, se mais de 12 meses há que se considerar a flutuação do mercado, feita pela fórmula nela insculpida.

Passemos a avaliar a taxa de desconto para o contrato acima:

O primeiro passo é calcular o Spread na data do contrato (Spread é o “lucro da operação”. Corresponde à diferença entre a taxa geral de juros, no caso a Selic, e a taxa praticada pelo banco. Grosso modo, o banco toma emprestado no mercado pela Selic e “vende” o dinheiro a uma taxa maior, sendo a diferença seu lucro…de forma bastante simplista é isso…):

Para consultar a taxa Selic, veja no Banco Central.

Como o contrato é mensal (com taxa mensal) buscaremos essa base.

Na data da contratação (5/2009) a Selic mensal era: 1,00770893 (em fator de multiplicação), tal fator, em percentual corresponde a 0,770893% (cálculo simplista: fator-1=taxa);

Assim, calculamos o Spread, da seguinte forma: taxa praticada pelo banco (1,7120%)-Selic(0,770893%)=0,941107%

Pronto, temos o Spread.

Agora calculemos a taxa de desconto a aplicar na data da antecipação (data em que serão realizados o pagamento das parcelas a serem antecipadas):

Precisamos da Selic do mês em que foi efetivado o pagamento (no caso em 5/2011):

Consultando no site do Banco Central temos 1,00987985, que em percentual equivale a 0,987985%.

Assim, nossa taxa de desconto na data é de Selic na data do pagamento antecipado (0,987985%) + Spread na data da contratação (0,941107%) que resulta em 1,929092%.

Ou seja, a taxa de desconto acabou no caso maior que a taxa originalmente pactuada.

Porém, tal taxa de desconto é flutuante, cabendo ao leitor verificar se o momento é propício ou não para o pagamento antecipado ou amortização.

Pois, se a taxa Selic estiver em queda na data da antecipação o desconto será menor, já se estiver em alta, será maior. O mesmo deve ser considerado para a taxa praticada pelo mercado, ou seja, se estiverem menores os juros de mercado (o quanto os bancos estão cobrando) compensa antecipar, se estiverem em alta, melhor esperar, pois se precisar de novo financiamento, o tomará mais caro que o que está a pagar.

Assim, grosso modo, para avaliar o momento propício para a antecipação:

  • Se a Selic estiver maior que na data da contratação, é melhor;
  • Se a taxa média de mercado estiver menor que na data de contratação, melhor;
  • A avaliação das duas em conjunto é que dirá se vale ou não a pena.

É isso, o resto é cálculo de juros compostos, para facilitar, disponibilizo uma planilha com os dados do caso exemplo, podendo ser livremente adaptada para seu caso. Os campos em amarelo é que devem ser alterados.

Em caso de dúvida, procure um advogado ou contador de sua confiança, ambos o orientarão sobre a antecipação.

Veja Também:

  92 Responses to “Calculando o valor de antecipação de financiamento e leasing, explicando a resolução 3516 do CMN”

  1. Olá Daniel

    E no caso de um financiamento imobiliario com o sistema de amortização constante?
    Como deve ser realizado os cálculos para a quitação antecipada?

    Sei que existem taxa, seguros e os próprios juros que devem ser descontados, mas não sei o calculo correto a ser feito…

    Gostaria de vossa ajuda pois tenho um caso deste tipo, onde gostaria de quitar antecipadamente 42 prestações restantes.

    Abraços

    • Prezado Rafael:

      Para o SAC (sistema de amortização constante), os juros são pós-fixados, ou seja, calculados quando da apuração da parcela.
      Em regra, não há desconto pela antecipação, posto que no saldo devedor não estão computados os valores dos juros, ao contrários dos financiamentos com parcela fixa (juros pré-fixados).
      Assim, em tese, o valor a pagar antecipadamente é o saldo devedor.
      Já prêmios de seguros e tarifas admnistrativas deixarão de ser pagas, posto que esta é também paga mensalmente, incluída na parcela.
      Grosso modo, a parcela no sistema SAC é composta de : Tarifa admnistrativa, prêmios de seguro, correção monetária, juro e amortização. Calculada mês a mês.

      Porém, e sempre há um porém, em especial em financiamentos direto com as construtoras/incorporadoras e ainda mais no caso de terrenos, que “malandramente” as taxas e outras invencionices são incluídas no saldo devedor no início, o que não é correto, aí sim cabe uma revisão. Para tanto é necessário que avalie bem o seu contrato e, restando dúvidas, esteja à vontade.
      Att.
      Daniel.

  2. Boa tarde Daniel,

    Primeiramente quero parabenizá-lo pelo artigo, muito esclarecedor.

    Tinha a mesma dúvida do Rafael, um cliente me procurou para que eu tentasse negociar junto à CEF a liquidação antecipada de um contrato de financiamento imobiliário com SAC. Ainda não fui até o banco tratar do assunto mas, pelo que você explicou, dificilmente o gerente abaixará o valor constante como saldo devedor.

    Neste sentido, penso que também não haverão motivos para cobrar valores além do saldo devedor, tendo em consideração que as prestações sempre foram pagas em dia.

    Abraços.

    • Prezado Dr. Izídio:
      Agradeço suas palavras. Acerca do SAC, realmente não há, pela via legal, meios de reduzir o saldo devedor, salvo se houver falhas na amortização e ou cálculo dos juros mensais (que devem ser analisados mês a mês, conforme os pagamentos efetuados). Ainda existe a possibilidade de excesso nas tarifas administrativas e ou prêmios de seguro.
      Entretanto, pela via negocial, sempre é possível tentar um desconto, além de impedir cobranças de taxas de antecipação e outras invencionices.
      Abraço,.

  3. Caro Daniel,
    Primeiramente, obrigado e parabéns pelo artigo tão esclarecedor.

    Tenho duas duvidas, se puder me ajudar agradeço :
    1- minha gerente disse que as parcelas do sac sao fixas e obedecerão fielmente a simulação feita na contratação . Isso procede? Pelo artigo conclui que as parcelas podem variar durante o contrato, ou estou enganado?

    2- as parcelas da minha simulação sao compostas pelo principal, TR, juros e seguro. Caso eu queira antecipÃa-la, eu pago o principal e me livro dos demais componentes da prestação ? O calculo eh esse?

    Grato, m abraço, Rodrigo

    • Olá Rodrigo, mil desculpas pela demora na resposta, faço votos que o alcance em tempo:
      -A fala de sua gerente é bastabte dúbia, certamente seguirá o proposto na simulação, posto que vinculado ao contrato, porém, não há como prever (em especial em contratos de longo prazo como os do SAC) o comportamento da TR, ou seja, suas parcelas não serão fixas, conforme não é fixa a TR…Ou seja, as parcelas vão variar, entretanto não temos como prever se para mais ou para menos do que o simulado, vai depender do controle da inflação conseguido por nossos governantes;
      -Em regra não existe antecipação para o SAC, o valor a pagar é aquele do saldo devedor. O que podes fazer é pagar um valor a mais vez ou outra, com o intuito de baixar o saldo devedor, explico: Tens um saldo devedor de 50mil, a parcela é de mil, e desta parcela serão 400 abatidos do saldo devedor, os outros 600 são juros, TR e taxas…então seu daldo devedor será de 49.600mil. Supondo que neste mês, no qual já pagou os juros, TR e tudo o mais, aporte (pague) mais 9600,00, estes serão abatidos direto de seu saldo devedor, assim deverás 40.000,00 e sobre este montante é que serão calculados os juros e encargos das próximas parcelas, podendo tu optar se reduz o valor da parcela (que acho mais saudável financeiramente) ou diminui o número de parcelas.

      Se persistirem dúvidas, estou à disposição e serei mais rápido desta vez,
      Att.
      Daniel.

      • Caro Daniel, obrigado pelos esclarecimentos! Foram em tempo sim!
        Era exatamente o que eu imaginava, foi muito bom confirmar essas informações com você. Tentarei escapar desse SAC.
        Obrigado por partilhar seus conhecimentos!

        abs Rodrigo

  4. Prezado Daniel, boa noite!

    Minha tia fez um financiamento de um veículo no leasing em 60 parcelas, as 10 primeiras foram pagas mês a mês, a partir da 11ª parcela ela começou a pagar 2 por mês, enfim o que era para acabar em 11/2014 foi quitado em 12/2012, quando ligamos e pedimos o desconto das 2 últimas parcelas, o valor de cada parcela era 430, como faltavam 2 o banco nos enviou um boleto de 612 referente as duas últimas. Já liguei com o call center do Itau Cred para verificar se há alguma diferença a ser restituida, pois por vamos dizer hipossuficiência efetuou o pagamento de 2 parcelas por mês, a resposta do banco foi que já concederam o desconto nas duas últimas parcelas e só…não tem mais nada a restituir.
    O que o Dr.nos aconselha a fazer…acha que teremos algum sucesso com alguma demanda?

    • Olá Gilberto, vamos ao seu caso:
      -Primeiro: até o 24 mês o leasing não pode ser antecipado, sob pena de ser descarecterizado para financiamento e ter a inclusão de IOF e outras tarifas, assim, considere como antecipado tão somente as parcelas a partir do 25 mês;
      -Como o pagmento feito por sua parente foi em dobro mês a mês, terás que calcular o spread e a taxa de desconto a cada parcela, mas lembre-se. somente a partir do 24 mês;
      -De posse destes descontos, a serem calculados nos moldes do texto, peça ao banco pela via admnistrativa o respectivo reembolso, caso não obtenha sucesso, o PROCON pode auxiliar de forma concreta, caso ainda não obtenha sucesso, proponha, com base em seus cálculos, uma ação revisoional na corte especial cível (“juizado de pequenas causas”) de sua comarca.
      -Claro, poderás consultar um profissional de sua confiança.

      Se persistirem dúvidas, estou à disposição.
      ATt.
      Daniel.

  5. Olá Daniel

    Preciso saber se há possibilidade de entrarmos com revisão de contrato de compra de imóvel e possível quitação antecipada. Trata-se de um contrato que fiz com os vendedores do imóvel que comprei em 2009 (fizemos o financiamento diretamente com eles, sem banco intermediar). Porém, eu e meu marido estamos cada vez mais desconfiados de que esse contrato é abusivo (em relação a forma de cálculo dos juros das parcelas mensais e das parcelas anuais) Para vc ter uma idéia, temos que pagar 6 parcelas anuais de R$ 5.000,00. Porém, elas são corrigidas pela SELIC e INCC todo ano. Eles corrigem em cima da última parcela paga anteriormente no ano passado (correção progressiva). As parcelas mensais de valor original de R$ 1.650,00 estão hoje nos custando R$ 2.100,00 aprox (todo mês, progressivamente elas aumentam, corrigidas tbm pela Selic e INCC) Poderia nos ajudar, nos indicando alguém que possamos contratar para nos fazer essa revisão? Obs: ainda não tiramos escritura do imóvel. Temos apenas esse contrato firmado.
    Precisamos urgente de análise para avaliar nosso contrato, ver quanto já pagamos, se eram valores corretos e quanto falta para quitarmos à vista.

    Resumindo o pagamento determinado em contrato foi:

    (JÁ PAGO) R$ 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais) neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento, em moeda corrente do país, sendo a quitação desta importância dada automaticamente no ato do resgate dos cheques pelo banco sacado;

    R$ 157.500,00 (cento e cinquenta e sete mil e quinhentos reais) serão pagos da seguinte forma:

    (JÁ PAGO)
    a) R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a serem pagos no prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a assinatura deste instrumento.

    (JÁ PAGO)
    b) R$ 10.000,00 (dez mil reais) serão pagos até o dia 15 (quinze) de fevereiro de 2010.

    (37 PARCELAS JÁ PAGAS. FALTAM 31)
    c) 68 parcelas com vencimento todo dia 05 de cada mês no valor de R$ 1.650,00 (um mil seiscentos e cinqüenta reais), corrigidas mensalmente pelo INCC/FGV com índice indicativo de 60 dias anteriores ao vencimento e anualmente pelo índice da taxa Selic, vencendo a primeira delas no dia 05 do mês de janeiro de 2010, e uma parcela no valor de R$ 300,00 com vencimento em 05 de setembro de 2015 ,devidamente corrigida nos termos anteriores;

    (2 PARCELAS ANUAIS JÁ PAGAS)
    d) R$ 30.000,00 (trinta mil reais) serão pagos em 06 (seis) parcelas anuais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidas anualmente pelo INCC/FGV e pelo índice acumulado da taxa selic, vencendo a primeira delas no dia 20 do mês de dezembro de 2010 e as demais na mesma data a cada ano até o vencimento da ultima parcela;

    Voce nos prestaria esse serviço de revisão e cálculo de antecipação? Se não, teria alguém para nos indicar?

    Obrigada !

    • Prezada Adriana:

      Vamos ao seu contrato, não sem antes avisá-la que me é vedado prestar consultas profissionais ou emitir pareceres por este canal, conforme regras da OAB. Entretanto, podemos tratar em nível de prestação de informações.

      Não mencionaste a modalidade de liquidação de seu contrato, se SAC ou PRICE (os padrões do mercado imobiliário) sem a qual ficamos bastante limitados para qualquer análise,

      Ainda assim, doi pontos me chamam atenção, acerca das taxas aplicadas ao seu contrato:

      -INCC: tal índice somente pode ser aplicado enquanto durar a construção, tem a função de correção monetária com observações específicas da área, assim, se seu imóvel já foi entregue, há que tal índice ser substituído por outro do mercado comum, como TR por exemplo;

      -SELIC: entendo que esta seja a taxa de juros aplicada em seu contrato, mais uma vez carecemos de mais informações, apesar de alguma dissonância, o judiciário tem enetendido que antes da entrega do imóvel não cabe aplicação de taxa de juros, somente cabe correção, o que concordo, posto que o adquirente paga sem dispor do bem que ainda está em construção, ou seja, quem toma emprestado, a meu ver, é a construtora, que usa o dinheiro do mutuário para construir e depois a este entregar, cabendo juros tão somente após a entrega. Superado este item, entendo a aplicação da SELIC vantajosa para ti, posto que é a taxa de referência do mercado, grosso modo é o que o governo paga em juros pelos seus títulos, todas as demais pactuadas no mercado são maiores que essa.

      Assim, esteja à vontade para expor novas dúvidas e complementar as informações (O imóvel já foi entregue? Qual a amortização, SAC ou PRICE?) e, em primeira observação, cabe, se o imóvel já foi entregue, a substituição do INCC por outro mais amplo, já a SELIC como taxa de juros é vantajosa (A não ser que ainda exista mais alguma sobretaxa em seu contrato…);

      Att.
      Daniel.

  6. Caro Daniel, primeiramente, parabéns pelo artigo e pela clareza das explicações. Agora consegui entender como funciona o cálculo de desconto em antecipação. No meu caso, tenho um financiamento CDC de veículo (alienação fiduciária), em 36 parcelas, com um banco. Gostaria de quitar antecipadamente algumas parcelas, com desconto, lógico. A maioria das pessoas pagam a parcela atual (valor da parcela normal) e a última (com desconto). No entanto, o meu banco de recusa a deixar pagar a última parcela, permitindo somente pagar a parcela subsequente, ou seja, a próxima da atual, com um desconto bem menor em comparação ao pagamento da última. Assim, verifiquei que a porcentual de desconto se for pago a subsequente e última é gritante. Minha dúvida: eles podem fazer tal proibição (não há previsão contratual que impeça isso)? O valor do desconto da parcela deveria ser a mesma, seja a subsequente, seja a última? Obrigado.

    • Olá meu caro, agradeço suas palavras e vamos à dúvida:
      1-pelo código de defesa do consumidor tens o direito a antecipar: Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: …. § 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
      2-A lei não especifica qual parcela podes antecipar, assim, os bancos aprobeitam a brecha para esta exigência, a meu ver, absurda, posto que no meu entendimento podes antecipar quaisquer das parcelas, por óbvio, tanto maior será o desconto quanto mais longo o vencimento.
      3-Certamente tens em seu contrato cláusula especificando que somente podes pagar as parcelas em ordem cronológica, cláusula que também entendo abusiva.
      Assim, vamos às ações que podes tomar:
      1-Faça de imediato uma reclamação no Banco Central, pelo site mesmo. Costuma resolver rapidinho;
      2-Se não resolver, há o PROCON que ajuda bastante;
      3-Já, se gostar de uma boa confusão, faça o cálculo do valor da antecipação da última e pague por conta. Quando quitado o contrato não terá o Banco argumentos para não emitir a carta de quitação, se fizer caso, cabes uma ação de obrigação de fazer com pedido de indenização, posto que age amparado na lei.

      Recomendo que siga a ordem acima acima, creio que consiga resolver a questão e, conseguindo, nos conte.

  7. Mago Daniel,

    Num financiamento de imóvel (durante a construção), ao antecipar parcelas é melhor as primeiras parcelas a vencer ou as últimas parcelas a vencer? Em qual caso o desconto é maior?

    Agradeço desde já pela ajuda e atenção.

    Cordialmente,

    Alexandre

    • Gostei do “mago”, risos.
      Em financiamentos de parcelas fixas, sempre é melhor antecipar as últimas parcelas (de trás para adiante) posto que o desconto é bem maior, as casas bancárias costumam negar esta forma de pagamento, entretanto com algum aperto, reclamação no banco central e procon, costumam afrouxar, caso não, somente no judiciário, posto que é direito garantido.
      Já em financiamentos imobiliários, o comum é financiamento com juros mais correção calculados mês a mês, pela modalidade SAC ou PRICE, esta última praticamente em desuso no mercado.
      Por outro lado, como fala de financiamento direto com a construtora, a situação pede uma olhada no contrato, veja qual o modalidade de financiamento e poste de novo, talvez possa te dar umas dicas.
      Contudo, a praxe do mercado neste caso é de financiamento sem juros (posto que segundo entendimento, por ora, majoritário, não cabe juros até a entrega das chaves), somente com correção pelo indicador da construção (INCC/FGV), se assim for, não desconto na antecipação por não existirem juros a serem descontados…
      Espero ter esclarecido alguns pontos, se restarem dúvidas, esteja à vontade.
      Att.
      Daniel.

      • Mago Daniel,

        Obrigado pela presteza e pronta resposta.

        Meu financiamento é direto com a construtura durante a obra (tabela PRICE), após a obra ser entregue, aí sim, partirei para o financiamento bancário (SAC).

        O setor financeiro deles (PDG CHL) informou que é melhor resgatar as últimas parcelas, pois a amortização seria maior do que se eu antecipasse as mais próximas.

        Você concorda?

        Abraços

        Alexandre

        • Deixe-me complementar: as prestações que quero antecipar, são aquelas previsas para depois da entrega de chaves (PRICE) onde já estáo embutidos juros e correção, certo?

          Nesse caso, antecipar as últimas parcelas, e não aquelas mais próximas, seria melhor. Entende assim?

          • Olá meu caro Alexandre, tens um timming ótimo, sempre que coloca as questões estou on-line!
            Vamos a esta, meu entendimento sobre financiamento imobiliários:
            -Antes da entrega das chaves não há que se falar em juros, posto que meu ver, e esta é a tese que venho aplicando com sucesso em casos análogos, não cabem juros de nenhuma espécie, cabe tão somente correção, pela TR ou, o mais comum e mais caro que a TR, o INCC;
            -Assim, seu saldo devedor não deve ter sobre ele juros, deve ter tão somente correção, desta feita a natecipação seria abatimento no saldo devedor, se seu contrato estiver correto, não há que se falar em abatimento de juros, dado que estes não devem ser cobrados.
            -Após a entrega das chaves: aí sim estamos falando de financiamento, antes da entrega – no meu máximo entendimento a favor dos mutuários – a contrutora usa o dinheiro dos adquirentes e deverim (claro que não encontrei – ainda – amparo judicial para esta pretensão) pagar juros aos mutuários….
            -Ainda assim, se shuir o modelo proce ou sac, os juros são pré-fixados, porem as parcelas não são fixas, são calculadas mês a mês, explico:

            -deves 100mil;
            -passado o mês, aplica-se a correção + taxas, digamos que deu mil, se pelo SAC, supomos o financiamento em 100 parcelas…assim, grosso modo, pagará 1000 de abatimento + mil de juros, correção e taxas, ou seja, pagarás 2000,00 e seu saldo devedor irá para 99mil…assim sucessivamente,
            -ou seja, pagas os juros e correção mensalmente, sua dívida líquida é o saldo devedor….
            -Um caminho para abatimento é o acordo, ou emsmo o pagamento de parte do saldo devedor, posto que no mês seguinte terás menos juros e correção a pagar.

            Já num financiamento comum, CDC por exemplo, inexiste a figura da correção…ou seja, laçam-se os valores e as parcelas são fixas, neste caso é que cabe o cálculo desta matéria, com a diferença do spread bancário a ser excluído, pela antecipação….

            Mas vejo que suas dúvidas também são de outros colegas, vou escrever algo específico sobre financiamento imobiliário e, se penderem dúvidas, etsou à disposição.

  8. Olá Daniel!!
    Acabei de fazer um financiamento imobiliário de 210 mil na Caixa, na tabela SAC, com juros efetivos de 7.8% + TR em 35 anos. Pretendo antecipar as prestações e estou com as algumas dúvidas que não consegui esclarecer lendo as respostas acima:
    1) Pelo que entendi de você, é melhor antecipar as parcelas mais próximas, ou invés das últimas, já que as parcelas não são fixas?
    2) As parcelas compoem de principal de 500,00 + juros + seguro + taxa de administração. Se eu conseguir juntar 18 mil até o fim do ano e quiser diminuir meu numero de prestações, posso assumir que eu abateria 36 parcelas de uma vez? Meu cálculo foi 18.000 dividido por 500,00 (principal) = 36 parcelas abatidas do final. Ou eu vou pagar os juros também, com um desconto?

    • Olá Ana Carla,
      Vamos aos detalhes:
      No SAC (Sistema de amortização constante) não existe antecipação de parcelas! Assim como no PRICE.
      Somente podemos falar em antecipar parcelas em finaciamentos de parcela fixa, em regra, de curto prazo, apesar de alguns chegarem a 60 meses.
      Explico:
      Imagine que comprou um carro em 36 parcelas, com juros fixos de 3%a.m., o carro custava originalmmente 30.000,00, pagarás 36 parcelas de 1.374,11, num total de 49.468,10.
      Neste caso os juros já foram embutidos nas parcelas e estas serão fixas do início ao fim do contrato, assim, ao antecipar, tanto maior será o desconto quanto maior o tempo de antecipação, portanto, melhor pagar logo a última…que, neste caso seria de aproximadamente (e incríveis) 474,11 para pagamento agora! Por quê? Simples, porque antecipamos 36 meses a juros de 3a.m, portanto, descontamos os juros que incidem sobre cada parcela.

      Agora o imóvel que compraste:
      Qual a valor de sua última parcela? Por óbvio não sabes, não foram incluídos juros nem nada, explico:
      menciona que tomaste 210 mil, para pagar em 35 anos (420 parcelas) e cita o principal de 500,00, pois bem, experimente dividir os 210mil por 420 parcelas, chegará aos exatos $500,00. Ou seja, não há juros incluídos, os juros e outras taxas serão calculados mês a mês.
      Assim, em financiamentos SAC ou PRICE (Pós-fixados) não se fala em antecipação e sim em abatimento, explico de novo:
      seu saldo devedor de 210 mil, vamos calcular sua primeira parcela:
      Supomos:
      TR de 0,2 % (a média de 2012);
      Juros de 0,63% a.m.
      taxas de + ou – 100,00 mensais.

      Assim, vamos simular:
      sua primeira parcela:
      -210.000,00, corrige pela tr, será de 210.420,00 (420 é a tr … a correção monetária…)
      -Sobre o valor anterior aplicamos os juros, o total será de 211.745,65 (juros sobre o saldo devedor corrigido);
      -Considerando o abatimento de 500, e as taxas de 100, somamos tudo,
      1.745,65 (correção mais juros sobre o saldo devedor) + amortização (ou abatimento) de 500,00 + taxas de 100,00,
      sua primeira parcela será de 2345,65, e seu saldo devedor será agora de
      209.500,00.
      E assim sucessivamente….
      Por isso não desconto na antecipação de parcelas, posto que nelas inda não foram incluídos os juros…
      Assim, se tiver algum capital disponível, invista no abatimento (NÃO É ANTECIPAÇÃO DE PARCELAS!!! – grito bem humorado, risos).
      Exemplifico mais uma vez (veja que sua primeira parcela foi de 2345,65, supomos que disponha de logo 50.000,00 que ganhou na loteria logo no primeiro mês e resolve abater, como neste mês já foram pagos juros e taxas, é só abater mesmo,
      seu saldo de 209.500,00-50.000,00 será de 159.500, e ainda restam 419 parcelas….

      (neste ponto poderá optar junto ao financiador se reduz a parcela, ou reduz o número de prestações…recomendo a segunda, para escapar das taxas…)

      Vamos na opção de reduzir parcelas, mantendo os 500,00 de abatimento…159 mil divididos por 500,00=319 parcelas…(atente que reduziu 100 parcelas, ou seja, exatos 50 mil /500,00, essa a conta, cada uma de suas parcelas futuras custa hoje exatos 500,00, por isso não há desconto na antecipação, não há o que descontar…)

      Feito isso, calculemos a sua segunda parcela, veja:
      saldo devedor=159.500,00;
      correção=159.819,00
      juros=160.825,86;
      abatimento + taxas = 600,00,
      assim, considerando esta situação hipotética, sua segunda parcela será de
      1.925.86 e só faltarão 318…
      entendeu a diferença entre antecipação (somente em parcelas fixas) e abatimento (sac ou price)???
      Se não, fique à vontade para novas perguntas.
      E, mais uma que os bancos não gostam: podes abater qualquer quantia a qualquer tempo…sobrou 300 (“trezentinho”) no mês, abata do saldo devedor!, vais diminuir quase uma parcela, e assim sucessivamente, a conta é simples…

      Em breve devo colocar aqui no site alguns textos e vídeos em formato de aula explicando estes detalhes, assim, volte sempre.

      • Muito obrigada, Daniel!!
        É mais fácil que eu imaginava!! :) Tava pensando em esperar até juntar um bolão por ano com férias, bonus, 13o salário pra pagar o maximo de parcelas possiveis… Eu até posso pagar 1 prestaçao normal com juros + 500,00 pra abater no saldo devedor por mês, mas pelo que você falou, os bancos não gostam muito que a gente fique abatendo o principal todo mês… Bem, mas se for do meu direito, vou fazer!!
        Obrigada mais uma vez :)

        • Não há de que Ana Carla. Faço votos que consiga abater bem rápido seu saldo devedor. Não esqueça de verificar junto ao seu banco o procedimento para abater o saldo devedor, em regra deves comunicá-los e, para este fim, emitem um boleto específico no valor que solicitou. Se inventarem de cobrar tarifa para tanto, procure o PROCON de sua cidade e registre uma reclamação no PROCON, se não resolver resta o Juízado Especial Cível (pequenas causas) e, se ainda não resolver, uma ação judicial preparada por um profissional, neste caso procure um advogado de sua confiança (a OAB de sua localidade pode indicar um especilista na área). Mais dúvidas esteja à vontade.
          P.S.: dependendo do contrato que assinou não poderás optar entre reduzir o número de parcelas (que recomendo) ou reduzir o valor da parcela…terás que respeitar o contrato, porém, de todo jeito é uma boa ir abatendo de pouco em pouco,,,

      • Resposta show de bola!!!!!

      • Melhor resposta sobre SAC.

  9. Obrigado irmão, sua ajuda foi de muita importância.

    E vamos pra casa própria, que aqui no Rio está pela hora da morte.

    Enquanto todo mundo diz que vai baixar, ñ para de subir. E enquanto falam de bolha, nada indica isso, até pq poucas pessoas compram pra especular, ma sim para morar, e o que houve aqui no Rio foi uma atualização de preços, pois os imóveis estavam muito baratos há 6 ou 7 anos, ainda mais se tratando de uma cidade essencialmente turística e com grande fluxo de pessoas.

    abcs

    Alexandre

  10. Bom dia, Daniel!

    Estou numa dúvida muito cruel, peço que você me esclareça alguns pontos sobre pagamento antecipado de financiamento, para decidir o que fazer com relação ao imóvel que pretendo adquirir.
    Achei um apartamento maravilhoso para comprar, mas eu dependo da venda do meu imóvel para fechar negócio. Entretanto, não tenho qualquer garantia de que irei conseguir vender o meu a tempo de conseguir entrar com a grana da venda na compra desse apartamento dos sonhos.

    Então, estou considerando fazer um financiamento grande, para abater o valor financiado com o valor do meu imóvel, quando eu conseguir vende-lo. O que você acha disso?

    Pois bem, eu gostaria de saber como seria essa amortização do financiamento quando eu receber o dinheiro. Preciso financiar 550 mil, e acredito que eu consiga 420 mil pela venda do meu imóvel. Da planilha abaixo (financiamento dos 550 mil em 360 meses), quantas parcelas eu conseguirei abater do financiamento? Digamos que eu tenha pago 08 parcelas apenas e já receba o dinheiro. Quantas parcelas eu consigo eliminar com os 420 mil? Esse abatimento é de trás para frente? O sistema é SAC.

    O BAnco pode se negar a conceder o desconto nos juros quando da antecipação de parcelas?

    Obrigada, agurado ansiosamente sua resposta!

    Flávia

    Nº da Valor (R$) Encargos (R$) Seguros (R$) Tarifa de adm. Saldo
    parcela Prestação Principal TR Juros MIP contrato (R$) devedor (R$)
    1 5.744,03 1.527,77 0 4.040,33 97,9 78,03 0 550.000,00
    2 5.602,10 1.527,77 0 3.898,67 97,63 78,03 0 548.472,23
    […]
    360 1.623,88 1.530,57 0 10,15 5,13 78,03 0 1.530,57

    • Prezada Flávia:
      Feito o financiamento, assim que obtiver o valor pela venda de seu imóvel, poderá abatê-lo de seu saldo devedor, o que refletirá na redução do número de parcelas ou no valor destas (conforme seu contrato e ou sua opção). O agente financeiro não poderá se recusar a tal prática.
      Peço que leia os questionamentos dos demais colegas acerca do SAC, são bem parecidas com as suas.
      Outras dúvidas, à disposição.

  11. Olá Daniel, gostaria de tirar uma dúvida. O que é mais vantajoso:
    a) Comprar um carro no CDC no valor de 32.995 com taxa de 1,5% em 48x e já na primeira parcela usar R$ 18.000 para adiantar um monte de parcelas.

    b) Dar entrada de 18.000 e financiar o restante nas mesmas condições (48x e taxa de 1,5%)?

    Grato!

    • A entrada é mais vantajosa. Posto que mesmo que antecipe, caso financie os 18 mil, sobre ele incidirão IOF e certamente algum juro, já que não conseguirá antecipar de imediato.
      Att.
      Daniel.

  12. Prezado Daniel,

    De início parabenizo pelo excelente artigo.

    Restou-me uma dúvida:

    Fiz uma aquisição simples de um imóvel pelo sistema SAC (juros de 12% ao ano em 20 anos).
    Minha parcela mensal gira em torno de R$ de 1.026,00 (sendo que o valor da amortização é de R$ 377,92 e o restante é para juros, seguro mensal e a infame taxa de administração do contrato).
    Meu saldo devedor atual é de R$ 62.736,98 (algo que, acredito, é bastante elevado, já que estou na parcela 74ª de 240).

    Minha dúvida: pela sua explicação não terei desconto se quiser pagar, antecipadamente, o saldo devedor? Só terei “abatimento”? Qual a razão, se este saldo devedor, em princípio, contém valores acessórios (como taxas e etc)?
    Ainda: vc menciona ser mais interessante optar pela redução no número de parcelas. Por que não no valor das prestações?

    Agradeço, desde já, sua orientação, pois eu já estava me preparando para ingressar no Juizado Especial e requerer o desconto.

    • Vamos lá meu caro, excetuando particularidades de seu contrato (que não conheço, posto que exige uma análise detalhada do documento), seguindo a regra geral, o saldo devedor não contém taxas admnistrativas, seguros e outros…estas são calculadas e incluídas na parcela mêa a mês, assim, não o que descontar, o valor a pagar é o saldo devedor mesmo. tanto que, em conta simplista: se dividir seu saldo devedor pela última amortização chegará a 166, ou seja faltam 166 parcelas para sua quitação…somada às 74 que já pagou, exatas 240….percebeu como não estão computados os juros no saldo devedor? O resto que pagou são juros e taxas, porém, as paga mês a mês, não integram o saldo…por isso não há desconto.

      Quanto a opção de reduzir o valor da parcela, reduzirá a amortização, ou seja, ao invés de abater mensalmente 377, abaterá menos…e pagará juros por mais tempo, financeiramente é um tiro no pé.

      Se persistirem dúvidas, esteja à vontade.
      em breve devo compor alguma coisa em relação ao SAC, posto que levanta inúmeras dúvidas.
      Att.
      daniel.

  13. Daniel, bom dia.

    Parabéns pelo artigo e iniciativa.

    Estou com uma dúvida sobre o meu financiamento:

    Financiamento de Automóvel

    Data de Contratação do Financiamento: 21/09/2010
    Prazo de financiamento: 60 meses
    Opção do pagamento do VRG: Antecipação em prestação periódica e adicional
    Contraprestação periódica: 392,59

    Prestação do VRG do 1º ao 12º mês: R$ 136,51
    Prestação do VRG do 13º ao 60º mês: R$ 663,78

    Contraprestações valor total: R$ 23.555,40
    Valor para o exercício da opção de compra: R$ 30.150,00

    Encargos Financeiros ao mês: 1,40% ao ano: 18,15%
    Custo Efetivo Total/Taxa equivalente: ao mês 1,71% ao ano: 22,96

    Eu já efetuei o pagamento de 30 parcelas e gostaria de quitar o veículo, porém ao entrar em contato com o banco me informaram que o valor para quitação é R$ 27.699,00. Gostaria de saber se este valor esta correto, pois o desconto é mínimo e o valor de mercado do veículo é muito inferior ao valor para suposta quitação do veículo.

    Desde já obrigado pela atenção.
    Abraço

    • Olá meu caro,
      Não compreendi bem sua situação.
      No seu contrato há valor residual ou este está diluído nas parcelas?
      Grosso modo, faltam somente 30 parcelas de 663,78 ou tem mais algum valor? Posto que se somente estas parcelas, de fato está demasiado o valor proposto para a quitação….
      Aguardo.

      • Olá, Daniel

        Me desculpe pela falta de detalhes.

        O contrato de financiamento leasing foi firmado da seguinte maneira.

        As 12 primeiras parcelas do financiamento seriam de: R$ 529,10, este valor é composto assim: contraprestação de R$ 392,59 + VRG de R$ 136,51.

        As 48 parcelas restantes do financiamento seriam de: R$ 1056,37, este valor é composto assim: contraprestação de R$ 392,59 + VRG de R$ 663,78.

        O VRG está diluído nas parcelas.

        Eu já efetuei o pagamento de 30 parcelas, ou seja, paguei as 12 parcelas de R$ 529,10 + 18 parcelas de R$ 1056,37.

        Restam 30 parcelas de R$ 1056,37.

        Gostaria de saber como calcular o valor correto para quitação do financiamento? Pois o valor para quitação informado pelo banco é R$ 27.699,00.

        Desde já obrigado pela atenção.
        Abraço

  14. Parabéns pela iniciativa, Daniel

    Por favor me ajude.

    Financiei um veículo com 1º parcela de vencimento em 09/05/2010, data da ultima parcela 09/04/2015, valor inicial de R$ 29.500,00, valor do contrato R$ 48.336,00, valor da parcela R$ 805,60, Dei uma entrada de R$ 4.000,00, gostaria de quitar o veiculo, a financeira fez o calculo de R$ 15.758,16. Está certo esse cálculo, qual seria o valor certo? achei muito alto.

    Muito obrigado

    • Olá meu caro, para calcularmos são necessárias (e essenciais) estas informações:
      -Data de aasinatura do contrato (ou data do empréstimo);
      -Valor financiado (entrada não é valor financiado, em caso de veículos podem, e normalmente, incluem taxa de cadastro, IOF, e documentação…);
      -Taxa de juros contratual;
      -Número de parcelas;
      -Valor da parcela.
      Sem tais informações é impossível avaliar….

  15. Olá Daniel,

    Muito obrigada, vc esclareceu algumas dúvidas.
    Mais gostaria que respondesse a questão anterior.
    Parabéns!
    Pela atenção que tem com todos.
    At.
    Graça

  16. Olá! Estou com dúvidas sobre o abatimento no financiamento imobiliário, SAC. O banco diz que se eu fizer alguma amortizaçao extraordinária, o valor será abatido do saldo devedor, pois bem, ao invés de dever 200, se abati 50, passo a dever 150. Entretanto, eles dizem que esse abatimaneto ocorre de trás para frente. Assim, supondo que financiei 200 por 5 anos, abati 50. Agora devo 150, por 3 anos (supondo). O meu problema está em entender qual a vantagem? Se os juros sao 10% ao ano, deixarei de pagar 10% sobre 50? Eu acho que nao, pois o banco diz que a amortizaçao ocorre de tras para frente. A ultima parcela tem um juros super baixo. Se somar os juros dos 2 anos que abati com os 50 nao vai dar nunca 20%. Imaginei que após um abatimento faria-se um novo recalculo, mas o banco diz que o valor da prestaçao nao se altera. Poderia me ajudar? Obrigada.

    • Prezada Carolina,
      Confesso não compreender o significado de “abatimento de trás para a frente”.
      Contudo, a correção monetária e os juros são calculados com base no saldo devedor, assim, ao abater determinada quantia, por óbvio, o valor da prestação será menor ou, conforme acordo e ou contrato firmado, o número de prestações diminui.
      Quanto ao cálculo que menciona, sobre em dois anos abater 20%, também não compreendi.
      Contudo, as informações finais, prestadas pelo seu banco, são incongruentes, o cálculo é até simplista: menor o saldo devedor, menores a correção e os juros (em valores absolutos) ou, conforme mencionado anteriormente, menor o número de prestações.

      Voltando ao cálculo que menciona:
      “Se somar os juros dos 2 anos que abati com os 50 nao vai dar nunca 20%.”
      Se puder, explique melhor que terei imenso prazer em auxiliar.

  17. Obrigada por responder tao prontamente!
    Explicando…
    Supondo que a primeira parcela seja 4000 (1000 amortizaçao e 3000 juros). Supondo também que o juros sao 10% ao ano (as contas nao batem, mas é tudo suposiçao, para facilitar cálculos). O que eu queria dizer é que se amortizar 24.000, estarei diminuindo o prazo em 2 anos, nao é? E se for assim, se os juros sao 10% ao ano, ao abater 2 anos estou economizando 20%, ou nao?
    Estou financiando com o itaú, e eles dizem que a amortizaçao é de trás para frente, ou seja, nao deixo de pagar a presteçao seguinte, serao eliminadas ao últimas, de trás para frente. E é aí que me deixou preocupada, pois na tabela que eles me passaram, com a discriminaçao de mês a mês, observo que lá no final, no último ano do financiamento, a parte da prestaçao que corresponde a juros é super pequena, pois o saldo devedor já está bem pequeno também. Mas essa história de amortizar de trás para frente talvez seja só para dizer que nao deixarei de pagar a parcela seguinte (foi isso que o consultor do banco justificou). Hoje liguei em um outro canal do banco, e me disseram que sim, a parcela diminuirá, pois os juros serao recalculados, com o novo saldo devedor após amortizaçao. Nunca fiz financiamento e fico com receio de ter surpresas, por isso a preocupaçao!!

    Muito obrigada pela gentileza em responder e desculpe a bagunça, é difícil explicar escrevendo… !!

    Abraços!
    Carol.

  18. Ah só para concluir… O banco me informa que há dois tipos de reduçao, no valor da parcela e no prazo. O que me confunde é porque eu acho que ambas reduzem a parcela, entende? A que reduz o prazo, consequentemente reduz a parcela, pois ao reduzir o saldo devedor, reduz os juros, e a parcela fica menor. Isso acho justo, e é o que queria ter certeza que é o que acontece.

    Obrigadaaaa.
    Carol.

  19. Olá Daniel, parabéns pelo post. Porém isso me gerou algumas dúvidas.
    CDC em 60x com 24 parcelas pagas. Gostaria de quitar esse financiamento mas estou achando o desconto muito pequeno, sabe me dizer se estão sendo corretos comigo?

    Data pagamento antecipado: 28/05/2013
    Saldo devedor atual R$ 23.719,68
    Tarifa bancária R$ 0,00
    Valor para quitação R$ 19.590,48

    Menos de R$ 4 mil para uma quitação antecipada de 3 anos?? Pago ou busco meus direitos?
    abraço e Obrigado

    ______________________________________________________________________

    2.4. DATA DA LIBERACAO DO CREDITO 16/05/2011

    2.5. DATA DE VENCIMENTO DO CREDITO 16/05/2016

    2.6. TAXA DE JUROS REMUNERATORIOS 2.6.1. 1,39 % AO MES (30 DIAS)

    2.6.2. 18,28 % AO ANO (365 DIAS)

    2.7. PRAZO DO CONTRATO 1827 DIAS CORRIDOS

    3. FLUXOS DA OPERACAO

    3.1. VALOR ENTREGUE R$ 24.400,00

    3.2. VALOR DO IOF (FINANCIADO) R$ 847,45

    3.3. TAR. CADASTRO/CONTRAT.(FINANC) R$ 690,00

    3.4. PREMIO DE SEGURO DE PROTECAO

    FINANCEIRA, SE HOUVER R$ 359,93

    3.5. PREMIO DE SEGURO DO VEICULO, SE

    HOUVER R$ 0,00

    3.6. OUTRAS DESPESAS (TOTAL) R$ 264,66

    3.6. 01 TAR AVALIACAO DE BEN R$ 209,00

    3.6. 02 REGISTRO DE CONTRATO R$ 55,66

    3.7. VALOR TOTAL EMPRESTADO/FINANCIADO R$ 26.562,04

    3.8. VALOR DE CADA PARCELA R$ 658,88

    3.9. QUANTIDADE DE PARCELAS 60

    3.10. VALOR TOTAL DA DIVIDA R$ 39.532,80

    3.11. DATA DE VENCIMENTO DA 1A PARCELA 16/06/2011

    3.12. VENCIMENTO DAS DEMAIS PARCELAS TODO DIA 16 DOS MESES SUBSEQUENTES*
    _____________________________________________________________________________________

    • Olá meu caro,
      Os cálculos de seu agente financeiro me parecem corretos.
      No desconto o que é abatido é o spread bancário da época mais a selic atual. Como a taxa selic baixou de quando firmou o contrato, seu desconto ficará na casa dos 0,9% ao mês.

  20. Bom dia Daniel, tenho uma dúvida que acho que muitos devem ter. Então vamos lá: Estou pensando em comprar um imóvel no valor de R$250.000,00 dando R$150.000,00 de entrada e financiando R$100.000,00. Juros a.a de 9,36% (CET). Vamos supor que ao final de um ano meu saldo devedor seja de R$83.752,00 e eu consegui juntar R$20.000,00 “por fora” para amortização. Gostaria de saber se minha dívida passa a ser de R$63.752,00 e se as parcelas restantes seriam recalculadas com os juros de 9,36% (valor contratado) reduzindo significativamente o valor final, lembrando que pretendo reduzir o número de parcelas em vez de reduzir o valor. Ótimo site, obrigado!

    • Olá meu caro,
      É exatamente da forma que aponta. O valor que pagar “a mais” será abatido do principal e as demais parcelas serão sobre este novo e menor montante calculadas.
      De fato, como menciona, compensa mais reduzir o número de parcelas, que reduzirá o valor total pago em juros no final do contrato.

      Novas dúvidas, à disposição e me desculpo pela demora em responder.

  21. Primeiramente, Parabéns pelo seu artigo Daniel!!!
    Me esclareceu muitas e muitas dúvidas a respeito de antecipação e etc…

    Fora que sua planilha está me ajudando e muito a planejar meus pagamentos futuros!!!

    Mas uma dúvida que fiquei foi a respeito da Taxa Selic Mensal, justamente no mês que o pagamento será efetuado. Tenho percebido que essa taxa vai aumentando com o passar dos dias chegando ao valor máximo no final do mês.
    Para os cálculos, que taxa devemos considerar, a taxa do mês anterior fechada ou a do dia do calculo, mesmo sendo MUITO inferior???

    Grato e Parabéns!!!
    Willian

    • Olá meu caro,
      tens razão em sua dúvida.
      Deves usar a taxa na mesma proporção de seu contrato, se anual, utilize a média anual, e se mensal, a média mensal.
      Contudo, calcular proporção de taxas costuma ser bastante confuso, assim, como dica, utilize a taxa do mês completo imediatamente anterior ao mês corrente para sua simulação, certamente obterá um cálculo bem preciso.
      Novas dúvidas, à disposição e já desculpando-me pelo atraso na resposta;

  22. Olá Daniel,

    Muito esclarecedor seu texto e suas respostas das dúvidas dos leitores.
    Um comentário seu me chamou a atenção: ao antecipar um pagamento, por que você acha que é melhor antecipar a qtde de parcelas ao invés de abater do saldo devedor e reduzir o valor da parcela?

    Muito obrigado.

    Abs,

    Eber

    • Olá meu caro,
      Penso que esta é a opção mais vantajosa devido a amortização mais rápida. Financeiramente compensa mais. Contudo esteja certo de não precisar tomar outros empréstimos, dado que a taxa nos contratos imobiliários costumam ser bem menores que as demais modalidades de empréstimo.

      Agradeço a participação.

  23. Caro Daniel,
    Financiei um imóvel pela Cx Federal em 120 meses, estou no 26º e irei quitá-lo com FGTS e recursos próprios. A primeira informação que tive é que não há nenhum desconto para a quitação.
    Não creio que seja correto, pois em outro financiamento que quitei do mesmo modo, tive um bom desconto. Dúvida: Há ou não direito a desconto? Há alguma regra para calculá-lo?
    Muito obrigado!!
    Durval.

    • Olá meu caro, pelo desconto ou não, carecemos saber o tipo de contrato. Se com juros pré-fixados (parcelas fixas) certamente haverá desconto. Se pós-fixados, regra para financiamentos imobiliários (SAC – Sistema de Amortização Constante), o valor atual da dívida é o saldo devedor, que não tem juros, posto que estes são calculados mês a mês na oportunidade do pagamento.

      Contudo, não custa tentar uma negociação no banco. Obrigação estes não tem em oferecer desconto, porém, há casos em que são conseguidos alguns caraminguás.

      Agradeço a participação.

      • Perfeito Daniel,
        Busquei algumas outras informações e é exatamente isso mesmo.
        Vamos tentar…afinal qualquer caraminguá atualmente é lucro!!
        Muito obrigado e parabéns pelo apoio à todos.
        Durval.

  24. Daniel, por favor verifiquei a interpretação desta resolução em outro site e o resultado é que só poderei ter o beneficio da selic em contratos com prazo contratual superior a 12 meses, independente do prazo restante. Ou seja, um contrato de 24 meses teria a aplicação da selic a qualquer momento de sua liquidação e apenas os contratos com prazo total de 12 meses não teria a aplicação da selic, aplicando-se apenas a taxa contratual.

    endereço do outro site: http://andrebona.com.br/site/quero-quitar-um-emprestimo-como-e-calculado-o-desconto-dos-juros/#comment-20677

    • Prezado, segundo minha interpretação da norma em comento:

      “II – no caso de contratos com prazo a decorrer superior a 12 meses: ”

      O cálculo do SPREAD, que se faz com a aplicação da diferença da SELIC se dá se, no momento da antecipação, se o contrato tiver mais de 12 meses a decorrer, ou seja, não se considera o prazo do contrato e sim o quanto falta para este vencer.

      Caso no contrato a ser antecipado existam 12 ou menos parcelas em ser, aplica-se a taxa pactuada como desconto.

      Porém, como o direito admite interpretações várias, de fato pode haver o entendimento que menciona, contudo, não vejo como entender o texto exposto no artigo de forma diferente da que interpretei.

      Agradeço sua participação, novas dúvidas, esteja à vontade.

  25. Boa Tarde Sr. Daniel parabéns por sua disponibilidade e esclarecimentos.

    Estou com um imóvel financiado e hoje andei lendo alguns post neste espaço. Confesso que fiquei com uma dúvida. No caso do financiamento SAC o melhor é ir abatendo ou se tiver todo montante do saldo devedor liquidar logo a conta, ou seja quitar o financiamento. Digo isto porque gostaria de quitar o financiamento feito, mas as discussões são sobre abater. Então reformulando a pergunta. Posso liquidar ou quitar o financiamento pagando todo saldo devedor? E por ser um financiamento SAC, não há nenhum desconto para essa quitação?

    Agradeço se puder me responder via e-mail também.

    • Olá Sônia,
      Sua dúvida é pertinente, vamos aos fatos: quanto mais tempo levar para pagar o financiamento, mais juros vai pagar, essa é a lógica do SAC. Assim, se for dispondo de quantias intermediárias (como um 13º por exemplo) melhor abater desde logo, pois se for juntar para depois quitar de uma vez, estará recebendo juros ridículos (poupança) frente a juros maiores do financiamento, não compensa esperar.
      Contudo, leve em conta também outros aspectos da vida, conforme for tendo disponibilidade financeira, vá pagando seus financiamentos mais caros primeiro, o SAC de imóvel costuma ser um dos mais baratos, assim, se tiver um financiamento de automóvel também, como exemplo, pague este primeiro, pois tem juros mais altos.
      Finalizando, havendo possibilidade, com a certeza que não precisar no curto de prazo de outros financiamentos (mais caros que o SAC) quite o quanto antes.

      Quanto ao e-mail, ao registrar aqui, vai automaticamente (pelo menos foi isso que me garantiram, risos);

      • Bom Dia,

        Como eu posso realizar uma planilha de adiantamento de parcelas, utilizando o Método Gauss?

        Grato.

      • Bom Dia,

        Como eu posso realizar uma planilha de Adiantamento de Parcelas utilizando o Método Gauss???

        Parabéns achei a planilha que você disponibilizou bastante interessante.

        Grato.!!

  26. Olá, Daniel.

    Adorei o site e suas explicações me valeram muito.

    Estou com uma dúvida, tenho um contrato de empréstimo junto a CEF, com taxa pós fixada. Quero fazer a antecipação das parcelas, nesse caso também utilizarei a taxa de desconto (selic + spread), contrato com prazo superior a 12 meses.
    Fiquei com essa dúvida depois que vi a resposta que você deu no dia 21/08/2012 ao Rafael Mello, meu caso não é de financiamento habitacional pelo SAC, e sim de empréstimo pós fixado pela Price, mas com a sua resposta no post dele entendi que no caso de taxa pós fixada o valor de liquidação é o saldo devedor, correto?

    Obrigada.

    • Olá Walquíria, sim, pelo SAC ou PRICE (são na verdade variações do mesmo tema, deixando de lado as particularidades matemáticas) o valor a pagar é o do saldo devedor, contudo, na price pode haver algum desconto, dependendo do tempo que está a pagar (quanto mais tempo faltar para o fim do emp´restimo, maior poderá ser o desconto) dado que pela PRICE os juros são pagos primeiro.
      Em breve devo publicar algo específico sobre o PRICE que, na atualidade, caiu praticamente em desuso…

  27. Boa Tarde Daniel
    Excelentes explicações,me auxiliaram muito, porém veja se poderia me esclarecer um outro ponto.
    Tenho um total de 48 parcelas para quitar de um imóvel (terreno), com parcelas fixas de 517,33 e juros de 1% utilizando como referência a tabela PRICE.
    Já foram quitadas 18 parcelas até o mês de ago/13.
    Entrei em contato com a construtora solicitando a antecipação das parcelas 20 a 23 e fui informado que não seria possível, pois a antecipação tem que ser do fim para trás.
    Isso está correto? É amparado por lei esta alegação da construtora?
    Se puder orientar, informar, esclarecer sem prestar consultas (em virtude das regras da OAB) ficarei muito grato.
    Abs
    Leonardo

    • Olá Leonardo, esta em verdade é uma omissão da Lei. O CDC fala que é direito do consumidor antecipar o pagamento, porém não especifica se em sequência ou do fim para o começo, na omissão, e pelo espírito da Lei, entendo que pode ser do jeito que o consumidor quiser…contudo não é aplicação direta de texto legal e sim interpretação, teria que ser via judicial, fato que acaba por comprometer eventuais ganhos.
      Contudo, ao antecipar parcelas pelo SAC diminui seu saldo devedor e, em regra, o valor geral de todas as prestações.

  28. Boa noite Daniel,
    Primeiramente parabéns infinitos pelo seu blog, você explica muito bem e tenho certeza que está ajudando muita gente.
    Meu problema é o seguinte, estou desenvolvendo um sistema para uma empresa de loteamento, eles utilizam a tabela price para aplicação dos juros de financiamento. Nesse sistema eu preciso calcular quanto o cliente pagaria hoje ao “antecipar” – enfatizo esse termo pois li nos posts anteriores que no caso de tabela price não há antecipação e sim abatimento – uma parcela, por exemplo:
    O cliente fez um financiamento de R$ 20.000,00 dividido em 8 vezes aplicando-se juros de 1% segundo a tabela price, então ele pagará 8 parcelas fixas de R$ 2.613,81 ou seja, R$ 113,81 de juros em cada parcela : valor_com_juros(2.613,81) – valor_sem_juros(2.500);
    Supondo que ele já tenha pago 2 parcelas, e queira adiantar o valor da 8º parcela, o cálculo para isso seria:
    valor_da_parcela(2.613,81) – ( valor_de_juros(113,81) * parcelas_restantes(6) ) = 682,86;
    Dessa forma ele iria pagar R$ 682,86 e abateria R$ 2.613,81 do seu saldo devedor. Estou correto? A conversão desses juros em dias seria através de uma divisão simples (113,81 / 30)?
    Desde já agradeço sua atenção,

    • Olá meu caro:
      Creio que tenhamos um equívoco aqui, se for usar price, o valor das parcelas seriam pós-fixados (correção + juros + taxas). Se está a trabalhar com parcelas ficas e juros pré-fixados, o calculo de antecipação, pela lei seria:
      1-Parcelas a vencer com mais de 12 meses: (selic no mês da contratação – taxa pactuada + selic no mês em que se está fazendo a antecipação) elevado ao número de meses antecipados vezes o valor da parcela;
      2-Parcelas a vencer com menos de 12 meses, direto a taxa pactuada elevado ao número de meses vezes o montante da parcela.
      Att.
      daniel.

  29. Olá Daniel! Parabéns pelo interesse de ajudar as pessoas com seu conhecimento. Atitude nobre.
    valor do veículo á vista = R$24.235,00
    entrada de = R$ 2745,00
    valor total financiado com impostos= 22.871,09
    valor das 48 parcelas = R$674,85
    Quando eu havia pago 13 parcelas, entrei em contato para quitar o mesmo (leasing). o banco fiat me informou que o valor pra de R$18.797,15
    juros de 1,50% a.m. cet % a.m. 1,79.
    Gostaria de saber quanto seria o valor pra quitação nesse caso e quanto é o valor hoje que ja paguei 15 parcelas.

    • Olá meu caro, recomendo fortemente que não antecipe ainda o financiamento. No caso de Leasing, ao antecipar antes de pagos (decorridos) pelo menos 24 meses no caso de veículos, incidirá IOF, o que acabará por minar seus ganhos.
      Assim, antecipar leasing de automóvel, somente após 24 meses.
      Att.
      Daniel.

  30. ola Daniel.

    Gostaria de saber se é vantajoso eu começar a pagar a última e a primeira parcelas todos os meses. O financiamento cdc do carro foi de 18.500,00 em 36 parcelas, mas ficou completamente diferente do que calcularam na revenda, então achei pesado, por isso queria pagar antecipado enqto tenho algo sobrando, ou seria melhor deixar aplicado? acabou ficando 36 parcelas de 689,79. Pelo que vi numa clausula só me dao o desconto da taxa de juros e nada do iof, nem iof adicional , então os impostos a serem financiados ficou em 1,69% e o CET é de 1,68%. Não assinei documento algum, só me apresentaram o orçamento e disseram que nao posso mais desistir. Prometeram uma coisa e fizeram outra.

    • Olá Emília,
      De fato quanto ao IOF não há desconto. è um imposto recolhido na contratação do financiamento e é difícil pegar algum de volta do governo (risos).
      Quanto à antecipação, sempre compensa, vai pagar mais barato, contudo, tenha a certeza de não precisar de outro financiamento em breve, posto que neste caso pagará novamente o IOF e ainda poderá acabar contratando a uma taxa maior (a taxa de seu financiamento não está ruim).
      Assim, bem pensado e bem medido conforme suas condições, compensa antecipar sim, desde que não precise em breve de novo financiamento.

  31. Ola Daniel!

    Tenho um financiamento de veiculo no valor total de R$22.223,52.
    O valor financiado foi de R$17.097,00
    Data do contrato foi em 20/05/2011
    São 48 parcelas das quais 28 eu já paguei
    Valor da parcela é de R$462.99
    A taxa de juros da consecionária foi de 0,99
    O valor para quitação hj é de R$8.593,82
    Não consegui calcular o desconto que eles aplicaram. Vc poderia me ajudar a entender se este calculo esta correto?

    Agradeço desde já pela atenção!

    • Olá meu caro,
      os cálculos estão corretos sim.
      Como a taxa de juros que conseguiste é bem baixa, o desconto acaba sendo baixo também…ainda mais que a SELIC vem baixando desde sua contratação…
      Assim, pense bem se compensa mesmo antecipar. recomendo que só o faça na certeza de não precisar de outro financiamento para breve, posto que novos contratos, considerando a média do mercado, estão com taxas maiores.

  32. Boa tarde Daniel,
    Se possível gostaria de um comentário sobre o meu contrato: adquiri um terreno em condomínio fechado, em 84 parcelas (início em 08/2011), reajustáveis pelo IGP-M.
    Ocorre que, ao invés de prever os juros do financiamento no contrato, embutiram os juros no valor do imóvel, ou seja, se custava 400,00 o metro a vista, no meu contrato custou 608,00 o metro.
    Então o preço total foi de 231 mil.
    Já o valor das parcelas ficou fixo no primeiro ano, mas a partir do segundo é reajustado mensalmente pelo IGP-M, conforme diz no contrato que é discricionário do empreendedor.
    Ocorre que em março o valor da parcela era de 2.748,00 e para quitação me passaram o valor de 129.850,00 (faltavam 64 parcelas).
    Agora em outubro, o valor da parcela é de 2.798,00 e para quitação me passaram o valor de 132.157,00 (faltam 57 parcelas), ou seja, mais caro ainda.
    Poderia comentar sobre essa diferença do valor para quitação e sobre os juros do financiamento estarem embutidos no preço?
    Grato.

    • P.S. No meu contrato não consta qualquer cláusula sobre qual o sistema a ser adotado no caso de amortização, se Price ou SAC, mas tem várias cláusulas prevendo multa, honorários, leilão, etc. caso eu fique inadimplente.

      • P.S.2 Eu tentei utilizar várias calculadoras online para checar o valor da quitação, mas pedem a taxa de juros, o que eu não sei, já que o contrato prevê que o preço seria pago em 84 parcelas de 2.492,50, que somadas dá o valor total de 209.370,00, ou seja, como se não houvesse juros.

  33. Boa tarde. Pelo exemplo da tabea anexa no cálculo de financiamento quando queremos antecipar o pagto de uma parcela temos que saber as SELIC dos meses que começou o contrato e a do mês que vamos antecipar.

    No meu caso eu não tenho a SELIC do mês de antecipação. Como faço para calcular o valor presente de uma parcela que vencerá em julho de 2018.

    Data do contrato 26/08/2013
    Data da última parcela do contrato 10/07/2018.

    Aguardo

  34. Boa Tarde, fiz um financiamento de um veículo em 48x de 975,00, só que o primeiro pagamento vai ser realizado em 20/12/13, e recebi um dinheiro extra e queria antecipar algumas parcelas, poderia me esclarecer se vale a pena essa antecipação, e se possível me informa mais ou menos quanto ficaria a prestação com o desconto da antecipação, vou receber em torno de 15,000 e queria adiantar o máximo possível com esse dinheiro. Desde já agradeço.

  35. Boa tarde Daniel!

    Fui informado pelo Banco que só posso antecipar as parcelas da última para a primeira. Gostaria de saber se o banco tem algum respaLdo legal para me impedir de antecipar da primeira para a última parcela?

    Agradeço desde já.

    Edimar

  36. Daniel,

    Tenho um financiamento pela CEF onde o saldo devedor atual é de R$ 43.000,00… (sistema SAC).
    Estou pensando em adquirir credito consignado pelo BBrasil, onde o mesmo saldo será pago em 8 anos, com prestação com diferença de R$ 3,00. Parece-me a melhor opção disponível no momento, pois não tenho o dinheiro “cash”….Estou correta ou pode haver algum “coelho nesse mato” que nós não conhecemos?

    Abraços.

    • Prezada Lilian,
      Quanto ao financiamento, sendo SAC, realmente o saldo devedor é o que falta para pagar a dívida.
      Acerca de sua opção, pelo consignado, não me parece uma boa ideia, explico:
      -Pelo SAC conta na parcela com seguro incluído, do imóvel e seu de acidentes pessoais etc.
      -Assim, pelos 3 reais a menos, acabará não tendo muita vantagem financeira, pois estará deixando importantes serviços de lado;
      -Ainda, comprometerá sua margem consignável, que poderá ser usada como fonte de crédito mais barato em outra situação de urgência ou para aproveitar um bom negócio;

      Assim, salvo se pretende negociar o imóvel e precisa dele desimpedido, não recomendo, pelo aspecto financeiro, a troca.

      Abraço e um bom ano novo.

  37. Boa tarde Daniel
    Parabéns pelo artigo, muito bom mesmo.
    Minha dúvida é a seguinte, eu tenho um financiamento pelo sistema price, parcelas fixas, caso eu queira antecipar algumas parcelas, ganharei desconto em cima delas, ou não, segue a mesma regra do sistema sac, pago apenas o saldo devedor, um exemplo, devo 109.030 reais, caso eu pague 3.250, meu saldo devedor cairá para 105.780 reais, ou diminuirá as parcelas, é isso que não consigo entender, aguardo, e muito obrigado.

  38. Ola amigo tenho uma empréstimo de 14635,00 em 96 parcelas de 402,00 ja paguei 15 parcelas, está correto esses juros? qual seria meu saldo devedor? obrigado

  39. Agora eu consegui entender como é feito o cálculo da antecipação. Obrigado

  40. Olá Daniel!
    Fiz um financiamento pelo Itaú em 326 meses com parcela inicial de R$3.400,00 e última de R$921,00.
    Pretendo pagar em menos tempo, quando tiver juntado um valor razoável como devo fazer? O banco irá quitar as últimas parcelas ou as primeiras? Como é o procedimento?
    Grata.
    Silene.

  41. Olá Daniel, parabéns pelas informações muito bem prestadas.

    Tenho uma dúvida. Comprei um terreno financiado com a própria loteadora, em 100 parcelas mensais tabela price corrigidas mensalmente pelo IGPM e mais 7 parcelas anuais ( o que chamam de balão). O fato é que aparece o saldo devedor no contrato como a soma de todas estas parcelas, ou seja, na tabela de vendas o valor do terreno era de 239.000,00 para pagamento à vista, enquanto que no meu contrato saiu SALDO DEVEDOR de 323.000,00. Quando questionei que queria que constasse no contrato o valor presente (239,000,00) mais a correção de 0,94% a.m. e a correção mensal do IGPM, fui convencida de que era a mesma coisa, pois na cláusula de antecipação de parcelas constava a redução dos 0,94%. Assim, assinei o contrato. Pensando depois com mais calma, percebi que a cláusula da correção do IGPM diz que será aplicada sobre o saldo devedor, ou seja, sobre os 323,000,00 (valor que não está especificado nesta cláusula).
    Minha pergunta é: isto é legal? tenho a intenção de pagar todas as parcelas em até 48 meses, mas caso eu antecipe, fui informada que não darão o desconto do IGPM, pois ele já estará incorporado mês a mês nas parcelas!!!
    Aguardo um esclarecimento. Desde já agradeço sua atenção. Até o momento não me forneceram o contrato. Também questionei sobre o valor do ITBI…me informaram que a Prefeitura cobrará sobre o Valor Venal…vamos ver se será mesmo assim.
    Abs,

    Vera

  42. Parabéns pela iniciativa, já algum tempo vinha procurando por algo parecido. Muito bom!

  43. Caro Daniel,eu sempre acompanho suas respostas,as quais vejo que sempre no final acabam dando certo,e hoje venho pedir uma dica,tenho um financiamento junto ao B.Santander e sempre paguei certinho,mas gostaria de pagar menos juros das 48 parcelas,que negociei quero saber a possibilidade de diminuir os juros pagando ao contrario,ou parcelas finais..!Pois ainda não entendo como fazer isso,e saber também se teria que pagar uma final outra normal.?Essa é minha pergunta sr:Daniel agradeçido desde já..att:Gabriel.

  44. Daniel, tenho um contrato de financiamento imobiliário com a CEF (PMCMV), assinado em maio/2013, sistema SAC com prazo de 250 meses. Saldo devedor inicial de R$ 65.016,00. Saldo devedor atual de R$ 60.653,00.
    Tenho um montante atualmente e pela minha previsão, meio do ano que vem conseguiria alcançar o montante do saldo devedor. Supondo-se que o meu saldo devedor seja R$ 58.000,00 quando eu terei esse montante, para eu quitar meu financiamento, terei de pagar à CEF apenas esse saldo devedor? Há alguma taxa de liquidação antecipada que o banco possa cobrar?
    Fiquei em dúvida também quanto ao parágrafo único da cláusula que trata sobre a LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA, no meu contrato:
    “PARÁGRAFO ÚNICO – Nesse caso, a dívida será atualizada de forma proporcional, com base
    no critério de ajuste pro rata definido em legislação específica, vigente à época do evento,
    referente ao período compreendido entre a data da assinatura do contrato ou da última
    atualização contratual, se já ocorrida, e a data do evento.”

    Isso significa que aqueles R$ 58.000,00 sofrerão atualização? se sim, é uma atualização expressiva? fiquei com dúvida quanto a essa “atualização proporcional”, proporcional a que variável?

    Desde já, grato pela atenção, aguardo retorno.

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